یک حقوقدان میگوید: مصوبات مربوط به تعیین سقف اجارهبها، نه با بخشنامه دولت و نه با بخشنامه سایر نهادها لازمالاجرا نمیشوند، زیرا قراردادها و اختلافاتی که میان موجر و مستاجر وجود دارد در صلاحیت دستگاه قضایی است و براساس قانون اساسی کشور در مرجع قضایی قانون اولویت دارد نه بخشنامه یا آئیننامه.
مهر ملت نیوز – روزگار برای بسیاری از مستاجران زهرآگینتر از همیشه شده، کرایه خانههای نجومی و درآمدهای اندک آنها را به قعر چاه فقر رانده است. در یک خانواده همه کار میکنند تا تنها موفق به پرداخت اجارهبهای خانه شوند. اجاره خانه ماه جاری که پرداخت میشود ترس و استرس بابت اجارهبهای ماه بعد آغاز میشود. سرپناهی که یافتن و داشتن آن به قیمت از بین رفتن امکان تامین سایر نیازهای حیاتی است، از هزینههای خوراک و پوشاک باکیفیت گرفته تا رسیدگی به نیازهای درمانی.
از جنگ به بعد اما وضعیت بدتر هم شده است. ودیعه مسکن سر به فلک کشیده و هر کسی از عهده تامین آن برنمیآید پایین یا بالای شهر هم فرقی نمیکند، قیمتها هوش از سر مستاجران میبرد، در حالی که بسیاری از آنها به دلیل تبعات جنگ بیکار شدهاند یا دستمزدشان کفاف تورم بعد از جنگ را نمیدهد.
آن سوی ماجرا هم موجران قرار دارند. برای برخی از آنها خانهای که به اجاره میدهند تنها منبع درآمد یا مهمترین منبع درآمدشان است، مرهمی برای زخمهای بیشمار زندگی. کمتر موجری است که در هنگامه فقر و فشار اقتصادی روز افزون فرصتی برای اندیشیدن به وضعیت سایرین داشته باشد، مسالهای که چندان هم عجیب نیست.
اجاره خانه، کاردی که به استخوان رسیده
نیما یکی از شهروندان اجارهنشین است که یک ماه بعد از جنگ به جرگه بیکارشدگان پیوست، هنوز کامل وضعیت را درک نکرده بود که موجر بدون توجه به وضعیت او ۲۰۰ میلیون تومان به ودیعه مسکن و ۱۵ میلیون تومان هم به کرایهاش اضافه کرد: «شرایط شما به من مربوط نیست، مشکل خودتان است. مبلغ را تهیه کنید یا جابه جا شوید» این پاسخ صاحبخانه به نیما بود.
او به خبرنگار ایلنا میگوید: حقوق من تا پیش از تعدیل نیرو و بیکار شدن هم به ۳۰ میلیون تومان نمیرسید، حالا اما مجموع درآمدم از کارهای نیمه وقتی که انجام میدهد، زیر ۲۰ میلیون تومان است با این وضع نمیدانم چگونه باید از عهده اجاره خانه ۵۰ میلیون تومانیام برآیم. از طرف دیگر ودیعه مسکن در هر کجای شهر که قدم میگذاری یا میلیاردی است یا اندکی کمتر از این رقم. به علاوه اینکه خانهای که اجاره میکنم باید مناسب زندگی همسر و فرزندم باشد.
مینا هم در شرایطی مشابه قرار دارد: ما یک خانواده ۴ نفره هستیم که به دلیل کمبود بودجه ناچار شدیم خانهای ۶۰ متری را در یکی از مناطق نه چندان در دسترس غرب تهران اجاره کنیم. ودیعه مسکن ۷۰۰ میلیون تومان و اجاره خانه ماهانه ۳۰ میلیون تومان است.
او ادامه میدهد: مادر و پدر من سن و سالی را گذراندهاند. مادرم آرایشگر بود اما وضعیت دستهایش انقدر دردناک شد که از یکسال پیش کار را کنار گذاشت، شغلی بدون برخورداری از بیمه و مستمری بازنشستگی. برادرم هم در آستانه ازدواج است، ازدواجی که به دلیل شرایط بعد از جنگ عقب افتاد. به هر حال درآمد او هم صرف امور ازدواج میشود. حالا تنها درآمد خانواده حقوق من است و مستمری ناچیز بازنشستگی پدرم.
کارفرمای مینا پیش از جنگ به او قول میدهد که حقوق سال ۱۴۰۵ او را افزایش داده و به ۲۵ میلیون تومان برساند، وعدهای که با گذشت ۴ ماه از سال محقق نشد: «شرایط اقتصادی خوب نیست همین دستمزد را هم به سختی تامین میکنیم.»
او میگوید: اگر دستمزدم به ۲۵ میلیون تومان میرسید این امکان وجود داشت که بخش کمتری از مستمری بازنشستگی پدرم صرف اجاره خانه شود و بتوانیم نفس بکشیم. اما با این خلف وعده کارفرما همچنان همه حقوق من با بخش اعظم مستمری پدرم، خرج اجاره خانه میشود.
مینا از همین امروز نگران آینده است. زمانی که موعد تمدید قرارداد میرسد و صاحبخانه قطعا میزان ودیعه و کرایه خانه را افزایش خواهد داد: مدام استرس دارم، این ارقام و اعداد از کجا میآید چرا کسی فکر نمیکند که مستاجر چگونه باید در این تورم و گرانی چنین مبالغی را تامین کند.
دریافت اجارهبها برای گذران زندگی
نسرین اما در گروه صاحبخانهها قرار دارد، مادری که آخرین فرزندش یکسال پیش با دختر مورد علاقهاش ازدواج کرده است: خانهای که اجاره میدهم را میراث پدری است و من هم آن را صرف امور زندگی پسرم میکنم. فرزندم ۳۳ ساله و فارغالتحصیل یکی از رشتههای هنری است اما تا کنون موفق به یافتن شغل مناسب نشده در یکسال گذشته هر از گاهی در اسنپ کار میکند، اما درآمد چندانی ندارد. من هم نمیتوانستم به او بگویم چون کار مناسبی نداری ازدواج نکن، کدام پدر و مادری دلشان میآید؟ وضعیت او خواست خودش که نیست ناشی از شرایط جامعه است که ما در ایجاد آن نقشی نداشتهایم.
به گفته این موجر، ودیعه مسکن و اجاره خانهای که از مستاجر دریافت میکند مستقیما به حساب صاحبخانه فرزندش واریز میشود: باقی امورشان را خودشان میگذرانند، درآمد عروس و پسرم انقدری میشود که یک زندگی ساده را بتوانند بگذرانند. برای من خوشحال بودن آنها کافی است اما واقعا نمیدانم اگر خانه پدریام نبود چه کاری میتوانستم برای فرزندم انجام دهم.
او اضافه میکند: شاید اگر وضعیت مالی فرزندم مناسب بود و خیالم از بابت او راحت، اجاره کمتری از مستاجر دریافت میکردم. اما برای من هم مانند همه مادرها فرزندم در اولویت قرار دارد.
جهانگیر هم در گروه موجرها قرار دارد. پیرمردی ۷۸ساله که دو منزل دارد، یکی محل زندگی او است و دیگری را اجاره داده: من مستمری ناچیزی دارم که واقعا کفاف زندگیام را نمیدهد، چند بیماری همزمان دارم. از بیماری قلب و عروق تا دیابت و رماتیسم. همسرم هم کمابیش در شرایط مشابه قرار دارد. او خانه دار بوده و مستمری ندارد. نیازهای درمانیمان زیاد است و هزینههای درمانی هم سرسامآور. از طرف دیگر ما سه فرزند و ۵ نوه داریم که وقتی به منزلمان میآیند باید از آنها پذیرایی کنیم.
او ادامه میدهد: در اعیاد و روزهای تولدشان باید رسم پدربزرگ و مادربزرگ بودن را به جا بیاوریم. مگر میشود نوه، عروس و داماد به خانهات بیایند و جلویشان نان خشک بگذاری. همه اینها را کنار هم که بگذاری ما چارهای نداریم به جز اینکه روی درآمد حاصل از اجاره بها و ودیعه مسکن هم حساب کنیم. من منزلم را در یکی از نقاط مرکزی شهر یک میلیارد تومان با ماهی ۶۰ میلیون تومان اجاره دادهام. نمیدانم اگر همین خانه نبود برای گذران زندگی باید چه میکردیم. خدا را شکر میکنیم که به فرزندانمان وابسته نیستیم و برعکس میتوانیم در صورت نیاز به آنها کمک کنیم.
شاید برای حمایت از مستاجرانی که معمولا دستخالیتر را در قراردادها دارند و همچنین برای تنشزدایی از رابطه موجر و مستاجر بود که مدتی پیش براساس مصوبه سران سهقوا اعلام شد، «حداکثر افزایش مجاز اجارهبها در زمان تمدید قراردادهای اجاره در سراسر کشور ۲۵ درصد تعیین شده و دریافت مبالغ بالاتر از این سقف، تخلف محسوب میشود.» این موضوع هم به اطلاع مستاجران رسید که مطابق یکی از تبصرههای ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، در صورتی که موجر اجارهبهایی بیش از سقف قانونی از مستأجر دریافت کند، مستأجر تا پنج سال پس از پرداخت، حق طرح شکایت خواهد داشت. اگر مبلغ اضافی پرداخت شده باشد، حتی پس از پایان مدت قرارداد نیز امکان پیگیری موضوع از طریق مراجع قانونی و مطالبه حقوق وجود دارد.
در چنین مصوباتی، موجر فراموش میشود
این مسکنهای موقت آیا میتواند در عمل از مستاجران حمایت کند و آیا چنین مصوبههایی در واقع قانون هستند و افراد در عمل امکان استفاده از آن را دارند؟ سوالی که محمدهادی جعفرپور وکیل دادگستری و حقوقدان در گفتوگو با خبرنگار ایلنا به آن پاسخ منفی میدهد: این رویکرد از زمان شیوع بیماری کرونا آغاز شد. در آن دوره، دولت به دلیل مشکلات پیشآمده برای شهروندان، مصوبهای را جهت تمدید قراردادهای اجاره تحت شرایطی خاص صادر کرد تا از مستاجران حمایت کند. اما آنچه در این میان نادیده گرفته میشود این است که یک طرف این قرارداد موجر قرار دارد و محل درآمد بسیاری از موجرها همین اجارهبهایی است که دریافت میکنند.
او به این موضوع هم اشاره میکند که ساختار حقوقی کشور تابع قانون اساسی است و این قانون هم مبتنی بر موازین شرعی و بنا بر یک قاعده فقهی که اجماع فقها را به همراه دارد، حق مالکیت خصوصی را محترم میشمارد این قاعده حقوقی میگوید: «الناسُ مسلّطون علی اموالِهم» به این معنا که مردم بر اموال خود مسلط هستند.
این حقوقدان تاکید میکند که دخالت دولت در تعیین میزان اجارهبهای املاک استیجاری هم با این قاعده فقهی مخالفت دارد هم خلاف اصل آزادی ارادهها است و هم مخالف با قوانین مصرح در قانون مدنی پیرامون مالکیت و عقد اجاره است.
در مرجع قضایی قانون اولویت دارد نه بخشنامه یا آئیننامه
او اضافه میکند: چنین مصوباتی نه با بخشنامه دولت و نه با بخشنامه سایر نهادها لازمالاجرا نمیشوند زیرا قراردادها و اختلافاتی که میان موجر و مستاجر وجود دارد در صلاحیت دستگاه قضایی است و براساس قانون اساسی کشور در مرجع قضایی قانون اولویت دارد نه بخشنامه یا آئیننامه. منظور از قانون هم به معنای اخص آن، مصوبهای است که تشریفات قانونی را در مجلس طی کرده باشد، به تأیید شورای نگهبان رسیده باشد و پس از امضای رئیسجمهور در روزنامه رسمی منتشر شده و لازمالاجرا است.
به باور این وکیل دادگستری چنین مصوباتی صرفاً برای مردم چالش ایجاد میکنند مستاجر را دلخوش و موجر را نگران میکند: در چنین بخشنامهها یا مصوباتی یک نکته هم مغفول میماند به این معنا که چه بسا موجری قصد داشته باشد اجارهبهای خود را بر اساس سوابق مستاجر تنها ۱۰ یا ۱۵ درصد افزایش دهد، اما تعیین سقف ۲۵ درصدی از سوی دولت، بهانهای به دست موجر میدهد تا نرخ را تا سقف اعلامی بالا ببرد در اینجا دولت باعث گرانی اجارهبها هم میشود.
او عنوان میکند: همانطور که گفتم قانون اساسی به طور کلی بر احترام به مالکیت خصوصی تأکید دارد و اعلام میکند که هیچکس نمیتواند اعمال حق خود را وسیله ضرر به دیگری قرار دهد؛ موضوعی که برخی آن را چنین تفسیر میکنند که موجر اگرچه حق تعیین اجارهبها را دارد، اما نباید حق خود را به گونهای اعمال کند که به مستاجر ضرر وارد شود.
راهکارهایی که به آن توجه نمیشود
به گفته این حقوقدان در بحبوحه فقدان قانون یا مصوبهای کارآمد که از حقوق هر دو طرف ماجرا یعنی هم موجر و هم مستاجر حمایت کند، قانونی در خصوص مالیات بر املاک و مستغلات وجود دارد که با رویکردی پیشگیرانه بر مبنای میزان اجارهبها از موجران مالیات اخذ میکند. بر این اساس، اگر موجری خلاف عرف و ارزش منطقهای که ملک در آنجا قرار دارد اقدام به تعیین اجارهبها کند، مشمول مالیات بیشتری میشود. تجربه نشان داده است که این مسیر و همچنین کد رهگیری که مستاجرها باید اصرار کنند موجرها برایشان بگیرند تا حدودی میتواند از افزایش بیرویه اجارهبها پیشگیری کند.
او میافزاید: در بسیاری از موضوعات ما دچار تورم تقنینی هستیم و قوانین متروک و بیمصرف زیادی داریم اما درباره این موضوع خاص قانون مناسبی نداریم. درحالیکه این مساله به شدت چالشزا است و ۶۰.۷۰ درصد جامعه ما و بهویژه زوجهای جوان، مستاجر هستند. جالب اینکه به همان میزان که پرونده مهریه در کشور داریم پروندههای مربوط به اجاره هم داریم. به هر حال این نقصان در رویکرد قانونگذاری کشور وجود دارد. اما با توجه به اینکه نمیتوان قوانین کشور را بر خلاف اصول حقوقی و فقهی تدوین و تصویب کرد بنابراین نمیتوان قانونی درباره اینکه موجر ملک خود را چگونه اجاره دهد وضع کرد. زیرا مالکیت خصوصی هم در اصول فقهی و هم در قانون اساسی محترم است.
مصوباتی برای پوشاندن ضعف دولت در تعدیل بازار مسکن
این وکیل دادگستری دلیل صدور چنین مصوباتی را پوشاندن ضعفها و نقصانهای دولت در تعدیل بازار مسکن و اصلاح ساختارهای اقتصادی این حوزه میداند: در دولتهای مختلف از احمدینژاد و روحانی گرفته تا دولت ابراهیم رئیسی، هر از گاهی صحبتهایی درباره مسکن میشد مانند طرح مسکن مهر یا اجاره به شرط تملیکها یا پیشفروشهایی که تبعات آن را همگی ما شاهد بودهایم. علت بروز این مسائل، نگاه بازاری دولت به حوزه مسکن است.
به گفته جعفرپور بسیاری از اقتصاددانان و حقوقدانان حوزه اقتصاد معتقدند تنها راهکار تعدیل قیمت مسکن و تعدیل اجارهبها بدون نیاز به مداخله در اموال خصوصی مردم، صنعتیسازی مسکن است به این معنا که دولت بپذیرد که ساختمانسازی یک فعالیت اقتصادی است. در این صورت وزارت اقتصاد میتواند به موضوع ورود کند یا از فردی که دو سه ملک دارد و آن را اجاره میدهد به عنوان دارنده یک کسب و کار یاد شود. در غیر این صورت، هرگونه مصوبهای در این خصوص به دلیل مخالفت با قاعده فقهی مورد مخالفت شورای نگهبان قرار میگیرد و تبدیل به قانون نمیشود./ایلنا
