قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قواعد تازه‌ای را برای فسخ معاملات ملکی و استرداد ملک پیش‌بینی کرده است؛ قواعدی که از مهلت‌های ۱۵ روزه برای پیگیری حق فسخ تا امکان ثبت سیستمی فسخ و صدور دستور استرداد ملک در شرایط مشخص را در بر می‌گیرد.
مهر ملت نیوز – بر اساس این مقررات، در برخی قراردادهای واجد شرایط، برای ثبت فسخ و پیگیری بازگشت ملک، لزوماً نیازی به آغاز یک دعوای مستقل و طولانی قضایی نیست؛ اما رعایت تشریفات قانونی و شروط قراردادی همچنان اهمیت تعیین‌کننده دارد.
به گزارش خبرآنلاین، حمیدرضا آقابابائیان، وکیل پایه یک دادگستری، با اشاره به تغییرات ناشی از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و اصلاحیه آیین‌نامه ماده ۳ این قانون، می‌گوید: در مقررات جدید، ثبت رسمی، رعایت مهلت‌های قانونی و استفاده از سامانه، نقش مهمی در اعمال حق فسخ و استرداد ملک پیدا کرده‌اند. به گفته او، در مواردی که قانون پیش‌بینی کرده است، امکان ثبت فسخ بدون رسیدگی قضایی اولیه وجود دارد و حتی در صورت تخلیه نکردن ملک از سوی متصرف، سازوکارهایی برای پیگیری استرداد آن از طریق اجرای ثبت در نظر گرفته شده است.
مهلت ۱۵ روزه فسخ معامله را جدی بگیرید
آقابابائیان با اشاره به اینکه فسخ معامله ملکی تا پیش از این در تصور عمومی به معنای اعلام اراده یکی از طرفین برای برهم زدن قرارداد و در صورت بروز اختلاف، مراجعه به دادگاه بود، ادامه می‌دهد: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مصوب ۱۴۰۳، و اصلاحیه آیین‌نامه ماده ۳ این قانون، سازوکارهای تازه‌ای را برای اعمال حق فسخ و استرداد ملک پیش‌بینی کرده‌اند؛ سازوکارهایی که در شرایط مشخص، امکان ثبت فسخ و پیگیری بازگشت ملک را بدون رسیدگی قضایی اولیه فراهم می‌کنند.
او تأکید می‌کند که این تغییرات به معنای حذف ماهیت ارادی فسخ نیست، بلکه در چارچوب مقررات جدید، ثبت رسمی، رعایت مهلت‌ها و استفاده از سامانه، نقشی تعیین‌کننده در حفظ و اجرای حق فسخ دارند.
این وکیل دادگستری با استناد به مواد ۳۹۶ و ۴۴۹ قانون مدنی توضیح می‌دهد که فسخ یکی از راه‌های قانونی انحلال قرارداد است و در مواردی که حق فسخ وجود دارد، دارنده آن می‌تواند با رعایت شرایط قانونی، قرارداد را برهم بزند.
او با اشاره به تبصره ۱ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می‌گوید: برای استماع دعوای تأیید فسخ معاملات ثبت‌شده‌ای که ثبت فسخ آن‌ها مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری است، دو مهلت مهم در نظر گرفته شده است؛ نخست، ارسال اظهارنامه رسمی ظرف ۱۵ روز پس از اعمال حق فسخ و دوم، طرح دعوای تأیید فسخ ظرف ۱۵ روز پس از ارسال اظهارنامه.
آقابابائیان تأکید می‌کند که در موارد مشمول این حکم، صرف اعلام فسخ کافی نیست و رعایت مهلت‌های قانونی اهمیت اساسی دارد. به گفته او، این مواعد جایگزین فوریت اعمال برخی خیارات در قانون مدنی نمی‌شوند و هر دو دسته مقررات باید حسب مورد رعایت شوند.
او در عین حال خاطرنشان می‌کند که این حکم را نمی‌توان بدون توجه به زمان و شرایط اجرای قانون، به همه معاملات ملکی تعمیم داد.
انتقال ملک به شخص ثالث چه سرنوشتی دارد؟
آقابابائیان با اشاره به یکی از مهم‌ترین مسائل حقوقی در معاملات ملکی، یعنی انتقال ملک به شخص ثالث پس از انجام معامله نخست، توضیح می‌دهد: قانون جدید برای این وضعیت نیز تعیین تکلیف کرده است.
به گفته او، بر اساس تبصره ۱ ماده ۱ قانون، اگر منتقل‌الیه پیش از ثبت فسخ یا انفساخ، ملک را به‌صورت رسمی به شخص ثالث منتقل کند و منتقل‌الیه جدید حق فسخ نداشته باشد یا معامله دوم اقاله نشده باشد، انتقال دوم در حکم تلف مورد معامله خواهد بود و فسخ یا انفساخ معامله نخست، به‌خودی‌خود موجب انحلال معامله دوم نمی‌شود.
این وکیل دادگستری ادامه می‌دهد: در چنین شرایطی، دارنده حق فسخ می‌تواند مطابق حکم قانون، قیمت روز ملک را از منتقل‌الیه مربوط مطالبه کند؛ بنابراین، فسخ معامله نخست لزوماً به معنای بازگشت عین ملک نیست.
او اضافه می‌کند که اگر منتقل‌الیه جدید خود حق فسخ داشته باشد و معامله دوم را فسخ کند، یا ملک به هر طریق قانونی مجدداً به مالکیت منتقل‌الیه نخست بازگردد، امکان استرداد عین ملک باید با توجه به وضعیت حقوقی ایجادشده بررسی شود.
آقابابائیان با تأکید بر اهمیت تنظیم دقیق قراردادها می‌گوید: این مقررات ضرورت پیش‌بینی شروط مناسب در قرارداد و توجه به محدودیت انتقال ملک در دوره اعمال حق فسخ را دوچندان می‌کند.
«فسخ هوشمند» چگونه بدون رسیدگی قضایی انجام می‌شود؟
این وکیل دادگستری با اشاره به اصلاحیه آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مصوب ۲۷ آبان ۱۴۰۴، می‌گوید: یکی از مهم‌ترین تحولات اجرایی در ماده ۲۳ این آیین‌نامه پیش‌بینی شده است؛ سازوکاری که می‌توان آن را «فسخ هوشمند» نامید.
او توضیح می‌دهد که بر اساس این ماده، در قراردادهای یکسان، اگر تمام شرایط قانونی فراهم باشد، فسخ صرفاً با ثبت آن در سامانه انجام می‌شود و نیازی به رسیدگی قضایی ندارد.
آقابابائیان با تشریح شرایط استفاده از این سازوکار ادامه می‌دهد: نخست باید در قرارداد یکسان، حق فسخ به دلیل پرداخت نشدن تمام یا بخشی از ثمن معامله، ودیعه اجاره یا وجوه مشابه پیش‌بینی شده باشد. همچنین پرداخت وجوه باید مطابق توافق طرفین و از طریق سازوکار پرداخت موضوع ماده ۲۱ آیین‌نامه انجام شود و سامانه نیز عدم پرداخت وجه در سررسید مقرر را تأیید کند.
به گفته او، ثبت نشدن مهلت جدید برای پرداخت در سامانه و بازگرداندن هر مبلغی که طبق قرارداد باید پیش از اعمال فسخ به ذی‌نفع مسترد شود، به حساب امانی مربوط، از دیگر شرایط لازم برای استفاده از این امکان است.
او ادامه می‌دهد: با تحقق این شرایط، سامانه از طریق ابلاغ الکترونیکی قضایی، عدم پرداخت را به بدهکار اطلاع می‌دهد. پس از ابلاغ قانونی، دارنده حق فسخ می‌تواند فسخ را در سامانه ثبت کند و سازمان ثبت نیز مکلف است آثار فسخ و حسب مورد، اعاده حقوق به انتقال‌دهنده را به‌صورت سیستمی در دفتر الکترونیک املاک منعکس کند.
این وکیل دادگستری در عین حال تأکید می‌کند که امکان ثبت فسخ بدون رسیدگی قضایی، به معنای اختیار فسخ بدون وجود شرط قراردادی، بدون احراز عدم پرداخت یا بدون رعایت تشریفات مقرر نیست.
آقابابائیان همچنین یادآور می‌شود که اگر فسخ ثبت نشود و خریدار تعهد سررسیدشده را بپردازد، استفاده از این سازوکار برای ثبت فسخ امکان‌پذیر نخواهد بود.
اگر خریدار ملک را تخلیه نکند، اجرای ثبت وارد عمل می‌شود؟
آقابابائیان با اشاره به ماده ۲۴ آیین‌نامه، به مرحله بعد از ثبت فسخ می‌پردازد و می‌گوید: اگر فسخ از طریق سازوکار ماده ۲۳ انجام شده باشد، انتقال‌دهنده می‌تواند حداکثر ظرف ۱۵ روز پس از ثبت فسخ، درخواست استرداد ملک را در سامانه ثبت کند.
او ادامه می‌دهد: پس از ثبت درخواست، ابلاغیه‌ای برای متصرف ارسال می‌شود و پس از گذشت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، در صورت فراهم بودن شرایط قانونی، دستور استرداد به‌صورت خودکار صادر خواهد شد. این دستور در حکم سند لازم‌الاجراست.
این وکیل دادگستری با اشاره به امکان اعتراض متصرف توضیح می‌دهد: متصرف می‌تواند در مهلت ۱۰ روزه، از مرجع قضایی صالح درخواست توقف عملیات اجرایی کند. اگر دستور توقف صادر شود، وی باید ظرف یک ماه دعوای اعلام بطلان فسخ را مطرح کند.
او اضافه می‌کند: چنانچه دستور توقف در مهلت مقرر به اداره ثبت نرسد، گواهی طرح دعوا در مهلت قانونی ارائه نشود یا دعوا رد شود، دستور استرداد قابلیت اجرا از طریق دوایر اجرای ثبت را خواهد داشت.
آقابابائیان در عین حال تأکید می‌کند که اجرای این ماده مشروط به آن است که مفاد آن در قرارداد یکسان درج شده باشد.
به گفته او، در چارچوب این مقررات، برای استرداد ملک همیشه نیازی به طی یک دعوای مستقل و طولانی از ابتدا نیست؛ هرچند امکان مراجعه متصرف به مرجع قضایی و اعتراض به فسخ همچنان پیش‌بینی شده است.
تنظیم قرارداد ملکی دیگر فقط توافق بر سر قیمت نیست
آقابابائیان با اشاره به پیامدهای عملی مقررات جدید برای خریداران، فروشندگان و مشاوران املاک می‌گوید: تحولات اخیر نشان می‌دهد که تنظیم قرارداد ملکی دیگر صرفاً به توافق بر سر قیمت و زمان تحویل محدود نیست. نوع قرارداد، نحوه ثبت آن، شروط فسخ، روش پرداخت ثمن، مهلت‌های قانونی و آثار انتقال ملک به شخص ثالث، همگی می‌توانند سرنوشت یک معامله را تعیین کنند.
او تأکید می‌کند که خریداران و فروشندگان باید پیش از امضای قرارداد، درباره شیوه پرداخت، ضمانت اجرای عدم پرداخت، شرایط فسخ و نحوه استرداد ملک، تصمیمی روشن و آگاهانه بگیرند.
این وکیل دادگستری همچنین به مسئولیت مشاوران املاک اشاره می‌کند و می‌گوید: مشاوران املاک باید از معرفی پیش‌نویس قرارداد به‌عنوان قرارداد نهایی و ایجاد این تصور که همه معاملات مشمول فسخ هوشمند هستند، خودداری کنند.
آقابابائیان در جمع‌بندی این موضوع می‌گوید: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در کنار تأکید بر ثبت رسمی، مسیرهای تازه‌ای برای اعمال حق فسخ و استرداد ملک ایجاد کرده است. از یک سو، مهلت‌های ۱۵ روزه در موارد مقرر می‌توانند سرنوشت دعوای تأیید فسخ را تعیین کنند و از سوی دیگر، مواد ۲۳ و ۲۴ آیین‌نامه امکان ثبت سیستمی فسخ و اجرای استرداد ملک را در قراردادهای یکسان واجد شرایط فراهم می‌سازند.
او در پایان تأکید می‌کند که در معاملات ملکی، ناآگاهی از تشریفات و مهلت‌ها می‌تواند به‌اندازه یک قرارداد نامناسب پرهزینه باشد.
